Steeds minder mensen wonen aan de verkeerde kant van de gemeentegrens

“Aan de verkeerde kant van de weg”

Een goed jaar geleden stond er nog een artikel in de Gelderlander over een echtpaar in de gemeente Doetinchem die graag hun woning in het buitengebied wilden splitsen in 2 zelfstandige woningen. Het bestemmingsplan en het onderliggende beleid van de gemeente stond dit echter niet toe. Had hun huis aan de overkant van de weg gestaan, dan had het wel gekund; puur en alleen omdat ze dan in de gemeente Bronckhorst hadden gewoond, die hun beleid al wel aangepast hadden.

Gemiddeld genomen waren de gemeenten de afgelopen jaren huiverig om woningsplitsing toe te staan. Ook de zogenaamde Rood voor Rood-regelingen stonden in de koelkast. Beide regelingen zouden namelijk zorgen voor meer woningen dan er gevraagd zouden gaan worden, waarbij het argument krimpregio van belang was en deze extra woningen in het buitengebied gingen ten laste van het beschikbare woningcontingent.

Een veranderd buitengebied vraagt om ander beleid

Inmiddels is wel duidelijk geworden dat dit soort instrumenten belangrijk zijn om in het buitengebied te kunnen gebruiken. Daar zijn veel locaties waar al sprake is van leegstaande agrarische gebouwen; vaak met asbestdaken. En komende jaren zal er nog een flink aantal boeren stoppen, waardoor het aantal niet meer gebruikte schuren alleen maar zal toenemen.

Leegstand betekent achteruitgang

Lang niet alle vrijkomende locaties zijn geschikt om er nieuwe en andere functies aan toe te kennen. Deze zullen in het kader van een mooi en vitaal buitengebied op een gegeven moment gesaneerd en gesloopt moeten gaan worden. In veel gevallen is het een grote opgave voor de individuele erfeigenaar om daar een ‘betaalmodel’ voor te vinden.

“Bewegende gemeenten”

Gelukkig zijn meerder gemeenten hierin ‘mee gaan bewegen” en hebben ze nieuw beleid ontwikkeld. Hieronder een duidelijk voorbeeld.

2017: In Montferland wel en in Oude IJsselstreek en Doetinchem niet

In gemeente Montferland hebben we een knelsituatie creatief opgelost via de weg van woningsplitsing en Rood voor Rood. Hier was sprake van een 5-tal schuren; ruim 1.500 m2 gebouw en circa 1.800 m2 asbesthoudende dakplaten . Een lange en best lastige procedure, maar wel met een prachtig eindresultaat. Er zijn 3 bouwkavels gerealiseerd en de eigenaar kan op zijn eigen erf blijven wonen.

Als dit erf op dat moment in de aangrenzende gemeente Oude IJsseltreek of Doetinchem had gelegen, dan was die ruimte er niet geweest. De locatie had dan verkocht moeten worden met alle waarde drukkende factoren van dien.

2020 / 2021:
Wat in Montferland kon, kan nu bijvoorbeeld ook in de gemeente Doetinchem en Oude IJsselstreek
Beide gemeenten geven met “vers” beleid meer mogelijkheden voor o.a. woningsplitsing, Rood voor Rood regeling, slepen met sloop m2 e.d. Bovenstaande casus kan hier nu ook opgelost worden.

Verschillen tussen gemeenten blijven bestaan:

• nog steeds staan niet alle gemeenten zomaar woningsplitsing of Rood voor Rood toe;
• elke gemeente heeft bij dit soort regelingen altijd wel nog haar eigen randvoorwaarden m.b.t. bijvoorbeeld de entreevoorwaarden van die regeling, extra uitvoeringseisen e.d;
• binnen de ene gemeente moet je 1.000 m² slopen en elders 750 m² en bij de één mag je wel “slepen met sloop m²” en bij een ander niet;
• soms kent een gemeente de optie van sloopsubsidies of een subsidie op het saneren van asbestdaken;
• in de ene gemeente mag men op een woonbestemming (veelal particulier) maximaal 100 m² bijgebouw hebben terwijl dat bij een buurtgemeente zomaar 150 m² kan zijn en onder voorwaarden nog vergroot mag worden;
• indien men overtollige -vaak voormalige- agrarische bedrijfsgebouw sloopt, dan mag men in de ene gemeente veel minder m² terugbouwen als bij een andere gemeente. Bij de één is het 20% van de gesloopte m² tot een bepaald maximum en bij een andere gemeente is dit 50% van de gesloopte m².

Deels blijven mensen wél aan de verkeerde kant van de gemeentegrens wonen.

Hopelijk blijven gemeenten ‘doorbewegen’ en komt overal een gelijk speelveld.

Kennis van zaken, zicht op de gemeentelijke bestemmingsplannen met onderliggend beleid en creativiteit blijven belangrijk om de kansen en oplossingen op het individuele erf en in de eigen gemeente te vinden.